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另外是后工业化阶段，现在西方国家大部分国家已经进入到后工业化阶段，我们国家像上海这样的城市也已经开始形成后工业化的阶段。这个社会和旅游的关系大部分是城市人口，社会是普遍富裕，全民参与的国内和国际旅游已经形成，我们在社会的阶段可以对比旅游的发展，围绕旅游我们需要旅游景点也好，旅游房产住宿也好，我们也在逐渐的形成。 zgwww.net
高度工业化阶段旅游房产市场出现细分，为什么讲市场细分？其实我们讲旅游，我们讲酒店，很多人认为旅游酒店都是旅游星级酒店，但事实上不一样，我们国家，我们从改革开放从78年开始，还没有现代旅游，我们当时只是入镜旅游，我们国家引进的酒店也就是旅游信息酒店。提供的是给入镜旅游者提供的住宿的需求。现在进入90年代初期中期，国内旅游逐渐发展了，国内老百姓的要求越来越多了，从旅游住宿的角度讲，我们国家住宿业旅游房产还是刚刚的起步。为什么会发生细分呢？在高度工业化阶段，因为大众化旅游形成。另外旅游本身就是社会大众参与的各类社团活动必要的窗口。像我们参加会展、我们的商贸活动。这些都是组成旅游的一部分。加上全球经济一体化。旅游不仅仅只是为最初的国家来讲，当时围绕入镜旅游提供外国人住宿的星级酒店，现在包括很多会展酒店，商务型的酒店，因为中产阶级和不同的消费档次不一样，我们有经济型酒店，国家酒店，各种各样的酒店开始出来了。同时由于社会的富裕，老百姓休闲度假开始出来，在高度工业化这个阶段，在欧美发达国家在这一个阶段，围绕迎合旅游的需求就出现部分旅游产品创新。我们又包括为短期商务、中长期商务休闲度假的市场等个性化需求，这种旅游开始产生。具体来看一下，旅游信息酒店，我们国家最早的旅游星级信息酒店叫做涉外星级信息酒店。因为国外的话，首先是从国内的旅游发展到一定的程度，然后开始有入镜旅游。我们国家反过来，先是入镜旅游，然后老百姓逐渐富裕，才开始有国内旅游。
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这个旅游星级酒店，最早旅游是涉外星级酒店。到了03年开始休闲酒店。旅游休息酒店是比较综合性，体归办公，商务、度假、会所。
地理文摘
另外一个全套房酒店，全套房酒店目前在中国的话。一个在北京一个在上海，特别是一些高档的商人，他不愿意住在旅游星级酒店里面，他觉得旅游观光也有，这里的商务活动也有，人员很杂，他觉得自己的隐私，相对的他找一个酒店的单调一点。包括产品细分的话，这个我们不讲了。 国学参考
另外度假酒店，以前是养老院，度假村，现在温泉度假酒店，高尔夫度假酒店，有SPA，有沙滩酒店，度假酒店各种多类型，各种各样的度假酒店，以度假为主，也有经济型酒店现在最热门是经济型酒店。在纳斯达克上市的哪一种。另外是服务式公寓，这个服务式公寓提供中长期的住宿需求，特别是上海。因为上海现在很多国外的员工，来到上海以后，他不会去买房子，他可能住三个月、半年、甚至是一年，这样的房子像公寓它能够提供长期的服务，其实到目前国内有关议论纷呈，如果说服务式公寓，户型小一点的，以每天的经营都会变成公寓式酒店。另外一个分时度假酒店，这个大家比较熟悉的。另外还有休闲度假公寓和别墅。这个我们在三亚非常多。所以讲我们现在随着社会的发展，老百姓中产阶级的形成，整个消费的方式，要求住宿的问题也都不一样。我们所讲的住宿业，旅游房产开发的品种也是越来越多了。
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而中国旅游房产多元化消费和投资主体。刚才前面几位专家也讲了，中国的经济发展非常快。总的来看，2006年国民经济统计报告显示，中国人均GDP已经超过2000美元，达到2003美元，最早改革开放的一些地方，像长三角，珠三角。上海去年是7500美金，广州是10000，北京市差不多6500美金，从这样一个的角度来讲很多的地区已经开始进到高度工业化发展的阶段。另外一个中国现在经济高度增长，人民币也在增值，国外的资金，海外的基金，包括国外的投资机构也想拼命进到中国来，我在上海解除了美国一些养老基金和社保基金，他们愿意把每年的资产处理掉，然后转换成到中国来投资人民币的资产。在这样情况下，整个中国旅游房地产投资的总体发生了非常大的变化，已经不仅仅是我们现在在座的这些房地产开发商。出现比较多一点房地产开发商，特别是从2000年开始，2002年开始，房地产开发商对旅游房地产投资非常厉害。有些开发商建一个酒店提升整个投资，有很多方面考虑，还有一些开发商酒店开发出来以后，经营一段时间再专转让给别的特投资商，在后面把不同目的的开发商，机构，海外基金，私人投资怎么样变现。目前来讲中国主体的旅游房地产开发商：一个是房地产开发商；一个是海外合伙投资机构，这个海外合伙投资机构不知道在座的房地产有没有接触，在上海有很多。有很好的物业，不管是企业的物业，国外的话有一个组织，他跑到上海来以后，他这个物业做一个可行性的研究，经营财富预测，然后再加上中国经济发展比较快，另外一个人民币升值，他首先把这个物业跟开发商定好以后，他跑到国外去，游说一些私人投资者，叫这些私人投资者把钱拿出来然后进行投资。另外一个海外的投资基金，目前国内进来大概有三种：一种是开发型的基金，另外一个权益性的投资基金，买了以后经营一段时间，然后打包上市或者怎么样，还有海外的社保基金，养老基金。这一部分基金是有长期的使用。因为作为酒店物业有非常好的现金流量。一个满足他每年现金的需求。另外随着中国经济的发展，房地产的增值这一块作用非常大。另外一块就是私人直接投资。这个是目前国内投资旅游房地产比较热门不同的一些开发商和机构。
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下面我想重点讲一下中国旅游房地产私人投资模式的形成及发展趋势。前面讲了一下产权酒店，这一块对产权酒店做一些很好的描述我们共同来探讨。 zgwww.net
这一块怎么来说，社会财富的增长，老百姓对旅游房产的需求，我们讲度假酒店也好，休闲公寓也好，休闲别墅也好，消费者的需求越来越多。所以我们旅游房产产品的多元化开始形成。而反过来，涉外富裕了，旅游业作为一个需求最大的朝阳的产业，投资这个旅游房产，就是一个对老百形式上特别是富裕的中产阶级它是一个非常好的投资的机会，在这种背景下，就会产生了投产，包括内在的因素，这里面再加一句，在欧美的国家进行高度工业化的时代的时候，他们出现什么情况？个人是怎么投资旅游房地产。在欧美20世纪60年代左右，刚才我们前面度假70年代是怎么产生的。开始出现针对中产阶级以休闲度假为消费目的的时权酒店，完全是休闲度假的。也有兼顾休闲度假消费和房产投资相结合的度假类第二住所。在三亚，在我们黄山，在百带河（音译）。 zgwwW
另外一种也包括以旅游商业房地产为投资对象的有限合伙投资机构和权益性的房地产投资基金，这种模式是国外投资商业性旅游房地产一种非常好的模式，产权将来怎么变现？老百姓无法去理解这个酒店或者度假酒店的公寓。它将来的经营前景怎么样，跟老百姓有关，只有通过投资机构，通过基金组织这种模式来投资才可以解决。作为私人来投资的，有一个非常因素，一个是房产投资，这一块从我们来讲，在上海投资住宅投资回报率只有3.5%，在杭州只有2.5%—4%，波从住宅的投资这一块来讲，投资回报非常的低，我们从银行的利息也很低。作为旅游类的房地产，一个是我经营的回报，另外一个我今后不断的经营，将来房地产的增值，这一块房产的投资，我们通过投资旅游房地产这一块商业的不动产，这一块的费用非常高。我现在做一个郑州的项目，我跑到郑州去，在郑州有一个第二大房地产开发公司，它的房地产从目前来讲定价4500—5000，我跑过去看了一下郑州的酒店经营。平均房价，我们郑州酒店的物业，从商业价值来讲也是潜力很大。我们后来通过一个月可行性研究，我们算了一下按照8%的回报来讲。物业的价值是达到了一万到一万二。因为我们定位不是旅游星级酒店，我们定位是高端的商务酒店。另外一个休闲度假消费需求，很多人跑到三亚，一看到三亚那么好的风景，非常适合休闲度假，他一冲动就把他买了。包括黄山这么多的项目开发的旅游地产、休闲度假的酒店。这个是内在的因素。 zgwww.net
另外一个中国式产权酒店的分类。我在2004年中国住交会当时一个产权酒店论坛的时候，我当时提了定义，什么是产权酒店？到目前为止，国内定位成一个产权酒店。05年我当时去信息发展（音译），信息发展（音译）他们在天津太阳城要开发一个产权酒店。他们想通过融资的模式然后产权变现。他当时跟我讲，产权酒店是什么？产权酒店不是酒店，他没有定义。产权我们现在更多的物业不动产还没有确定，我们国内现在讲酒店个人参与来投资酒店的物业这叫产权。酒店什么概念？酒店按照前面的分类，以旅游住宿提供服务它才叫酒店。所以产权酒店也就是个人参与以旅游住宿房产。当然我们国家对产权酒店现在很多人提出来是把分时度假的概念带进来。我们国家的产权酒店因为概念出在海南三亚。当时房地产大崩盘以后，三亚这种环境的模式，休闲度假的模式借用现在的概念。实际上私人参与投资住宿的物业，在国外的话早就有刚才前面讲过，有限合伙人机构和全新的投资基金，如果中国的产权酒店是个人投资模式出现在北京和上海，可能产权酒店的来源就更好，我在05年的产权酒店的论坛上也谈到这个问题。
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另外一块房产投资+休闲+销售。销售类的话，休闲度假的物业，我们可以把一座五星级的酒店拿过来，这是它的产权，把他权益把他销售出去，老百姓购买了，这是一种消费。那么第二种房产投资+休闲度假。我们在三亚，有些人跑过去，这个三亚03年的时候，它的三亚湾海景产品房当时是4500，05年到了8500，像天都国际2005年左右第二期开盘的时候，当时的均价是一万八到两万，去年产权酒店论坛在三亚的时候，目前已经定价在3万以上，最近的一套海景房卖到五万七。这个就是房产投资，平时我又可以跑去休闲度假。这是一个非常好的模式。 zgwww.com
第三种商业不动产投资，我指的是各位经营型的酒店物业。这个包括旅游星级酒店，全套房酒店，度假酒店，经济型酒店，服务式公寓。有一点我想提醒一下，经济型酒店从我个人的角度上来讲得话，它不具备房产的投资。现在国内由于经济型酒店炒的很热，把经济型回报搞得那么高，其实上海一些经营型酒店只是把一些劳动厂老厂房重新改造，然后重新装修，然后从经营上面去获得利润，它的回报很大。但是作为房产来投资的话，上海目前是一万以上，按照经济性酒店一个是投资回报会很低，另外一个从物业支持这一块来讲的话，经济型争夺的群体基本上在上海200块钱左右。如果把酒店物业体现增值这一块，属于平均房价增长到300—400，中国的经济型酒店基本上定位在200块钱左右。所以从房产投资这一块他没有价值。但是你要从集团公司运作的模式进行，它的价值就会很高。但是经济型酒店分为两种：一种以价格为标准，另外一种以物有所值来讲，之前我们讲五星级的酒店GOP28%。实际上我看到一些数据2005年中国五星级的GOP已经达到了47%。中国现在走两个端，一端是高端，越是高端经营越好，越是低端他的投资不行，终端因为三星四星这一块出现了很多配套设施设备，那么现在这些配套设施设备已经跟不上涉外，像涉外的餐饮也好，娱乐也好，这一块对于很多的经济型酒店或者是服务式酒店把他的生意给抢过来。我们看一些投资回报这里面有具体的细分。上海最早的服务式公寓在2000年的时候投资回报率已经达到35%，到目前为止天津的国际大厦，天津的房地产不一样，市中心金华秋苑（音译）公寓也才一万左右，但是做服务式公寓他可以达到一个月3000美金。我们来做市场定位，如果做旅游房地产，我到底做什么样的酒店，通过专业的预测做市场可行性的研究。最后你再测算一下。
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