随着人们生活水平的提高，我们温饱之余有了理财的需要。

　　理财是伴随我们一生的一种生活方式。在人生的不同阶段，我们会有不同的理财目标，比如买房、结婚、生子、孩子教育、改善家居、旅游、退休养老等等，这就需要我们制订不同的理财规划；而即使面临同样的目标，每个人又因为家庭结构、收入高低及生活水平的不同，也需要制订不同的目标执行计划。

　　理财，需要科学规划；家庭资产，需要合理配置。而这一切，都是因人而异，因时而异的。

　　《赢家周刊》开辟"家庭理财配置"版面，我们请沪上多家精英理财团队的专业理财师为读者朋友量身定制家庭理财规划。

　　■家庭情况

　　汪先生今年60岁，刚刚退休，目前和老伴一起居住在一套三房公寓里。老两口没有任何贷款，目前月养老金收入4000多元，月开支2000多元，还有一套老房子出租，每月有2000元的租金收入。

　　汪先生对理财比较感兴趣，断断续续地投资股市也有一段时间了，但这波行情下来非但没有赚到还略有亏损，目前股票市值80万元，国债10万元，银行的短期理财产品90万元。汪先生喜欢旅游，每年在旅游上的花费约一万元左右。由于刚退休，他们老两口想多花些时间出去走走，决定把每年的旅游支出增加到3万元左右，希望一直能够持续10年。

　　老夫妻对目前所居住房子的朝向不满意，想将原来出租的那套老房子贴点钱置换一套离子女比较近、价值200万元左右的两房，将目前居住的三房出租。同时，他们对股票投资的信心也不是很足，但是担心不做投资的话钱会贬值，汪先生想让专家给点意见，何时置换房屋比较合适，如果不投资股票有没有更好的方法让自己的资产保值增值？

　　■理财目标

　　1.两年内置换原有的投资房产，购买200万元左右的两房自住，将原自住的三房出租，预计租金4000元。

　　2.十年内每年的旅游开支增加到3万元。

　　3.现值200万元的流动资产到20年后能达到大约530万元。

　　■理财分析及建议不宜为了换房而贱卖股票

　　应该说，汪先生目前的资产配置是比较合理的，在所有资产中扣除自住房产后，房产投资占到29%，股票投资占到31%，债券和银行理财产品占到40%，而且每年仍可储蓄将近4万元。

　　但是，在置换房屋后，汪先生的资产配置就会发生很大的变化。由于股市十分低迷，汪先生可能会将银行理财产品和小部分股票变现支付购房款，转换后房产投资占到了78%，股票投资18%，国债投资占到4%。另外，房租收入增加为4.8万元，旅游支出增加为3万元，每年的储蓄额增加为4.3万元。这样，汪先生的资产配置就明显变得流动性很差而风险大增。而且，为了支付买房款，汪先生还将不得不在比较低的点位出售一部分股票。

　　用按揭贷款保持投资回报率

　　那么，汪先生是否就要推迟他的置换计划呢？其实也不必。汪先生完全可以通过按揭贷款来解决这些问题。由于汪先生已退休无法贷款，但了解到汪先生的女儿从未贷过款，也有较多的公积金余额，可以考虑由女儿作为主贷人申请一笔组合贷款，还可为今后遗产税做准备。新购房房产证上可写上汪先生夫妇和女儿的名字。由于计划购买的是二手房，且汪先生差不多每月的房租可作为还贷额，据此，可得出贷款的金额和期限分别是公积金贷款30万元期限15年，商业贷款（利率下浮15%）25万元期限20年，月还款额在4300元。

　　这样，汪先生置换房屋后的资产配置情况变化为：房产投资64%，股票投资26%，理财产品和债券占10%，虽然和未换房前变化不大，但优点很明显：1、不用在目前就抛售股票，2、有10万元的债券和20万元的理财产品作为流动资金，3、充分利用公积金，享受优惠按揭贷款政策。但汪先生股票投资的比例仍旧偏高，未来可逐步降低到与理财产品和债券平衡的位置，这样的配置长期来看年回报率可望达到8%左右，20年后流动资产可增值到530万元左右，可达到汪先生的理财目标。可以推算，如果不贷款的话，只能达到470万元，就不能完成理财目标。

　　■理财师手记

　　按揭贷款究竟该不该提前还

　　这个问题在很多人看来不是问题，有钱还的话当然是提前还比较好，其实并非如此。有一定的负债并不一定是坏事，在汪先生这个案例中就可以明显看出，适当地利用优惠贷款非但没有增加负担，还有不少的好处。

　　一般来讲贷款支出只要不超过收入的30%都是合理的，何况如果有公积金的话，特别是一些缴高额公积金的朋友更是应该充分利用公积金冲还贷来提前支取公积金。另一方面是已经享受下浮房贷利率的朋友，不要轻易地将贷款还清，以后再要贷款的话可是要以第二套房计算，利率上浮10%，还不如把这部分钱用作第二套房的首付或是投资比较合适，从长期来看股市的收益是跑赢贷款利率的，如果还款压力不大仍是不错的选择。最后我想请大家回忆一下，五年前您的还贷压力和现在做个比较，是否觉得减轻了不少，其实这就是负利率的作用，收入的增长超越了房贷利率，我们不是在用未来贬值的钱提前购买了一个保值品吗？

　　[读者点评]

　　[在上期《老公务员为退休养老作准备》的文章中，理财师根据具体情况，为年近半百的黄先生提出了卖掉房产、买入理财产品，定额定投封闭基金的理财方案。]

　　陆宜玫：前天收到基金公司的对账单，我买的上投摩根亚太优势已经变成了6毛多（我是新基民，去年在什么情况都不了解，什么知识都没有的情况下，受市场气氛的蛊惑，在该基金发行时贸然入场，买了三万多元），看到目前股市如此低迷，感觉未来几年全球经济（包括中国）都将陷入衰退之中，我已经灰心了，准备和老公商量一下"净身而出"。

　　可是，看了上期理财配置版的文章后后，我又有些犹豫了，理财师说得也对，投资基金本来就是在一个相当的时间段里才能获得明显的收益，如果我这么急着出来，不就与投资初衷相违背了吗？这不是自相矛盾吗？何况，这三万元本来就是闲置资金，投资至今满打满算还不到一年，一颗小苗还没有来得及在足够的时间里成长，刚遭遇点风雨就割掉和抛弃岂不太残忍、太短视。现在，我改变了主意，决心继续持有，静观变化，耐心等待它慢慢长大。(余玮)