深度分析
纠纷频现 公摊面积成焦点
一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18-0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11-0.16之间。不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。 住宅楼公摊面积计算方法为： 分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数（分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和）。其中，需要分摊的面积要由地方房产测绘部门实地测量。
“公摊面积成为业主与开发商纠纷的焦点，主要问题在于一直以来我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据建设部的《房产测量规范》和一些省市出台的地方性测量原则意见。” 著名房地产纠纷律师孟宪生表示。
那么究竟商品房公摊面积应该多大，公摊面积的大小对购房者有什么影响呢？
孟宪生告诉记者，目前国家在公摊面积上没有明确规定必须控制在哪个区间范围内。而如果公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；过小，则影响居住的舒适度。
根据北京市建委2003年颁布的相关规定，要求商品房在计算住宅公摊面积时，采取“谁用谁分摊”的原则，一般在计算公摊面积时，只计算栋内分摊面积，不计算栋外分摊面积。以住宅为例，其公摊部分主要包括电梯厅、电梯井、楼内走廊楼梯、水井、泵房等。而如公共停车场、绿地等全不计入住宅的公摊面积内，此外配建的学校、邮局、运动场属于代建项目也不算入购房者的公摊。如购买地下停车场，还要承担停车场内的公摊面积，购买商业用房需承担商业用房的公摊面积。
孟宪生指出，从2003年开始，北京市房屋销售一般全以套内面积为主，已经不再按照建筑面积计算了，他认为最合理的方式是购房者只按照套内面积支付房款，而栋外因为公用部分，全体业主享受所有权。
追求利润 开发商在公摊上“动手脚”
著名物权法专家舒可心向记者介绍，在商品房兴起之初，几乎所有的楼盘都不存在“设计”的问题，清一色按照国家相关的设计样板进行建筑，而楼与楼之间、小区物业空地等地方都不存在楼外建筑。但随着房地产市场的兴起，开发商为了追求最大限度的利润，开始在公摊面积上做手脚。
举例说明，有的开发商增加每套住宅的公摊面积，将不应计入每套销售面积的部位计入销售面积，如自行车库等；有的以建筑面积计价，承诺一个较高的使用系数但又不把使用系数写入合同中，在实际交付时，使用系数大打折扣，这是利用了买房人很难确切测量整个小区的公摊面积；还有的开发商在预售时，暂定每户分摊面积很小，但在实际入住时在允许的误差范围之内增大分摊面积，按规定购房者无理由退房，只能增加房价款。此外，按套内建筑面积卖房时，开发商更容易加大公摊比例来赚取利润。
孟宪生表示，开发商在公摊面积上做些手脚是很容易的事。比如小区内建设一个配电房，只为A栋楼服务，但在计算公摊面积时，不仅A栋楼的消费者需要负担，甚至连B栋、C栋楼的消费者也要承担。例如阳台，密封后的阳台究竟算不算公摊面积、怎么算，也是“公说公有理，婆说婆有理”，有的开发商算一半面积，有的开发商则不算面积。
另一种情况是，开发商提供给消费者的住房面积在建设过程中发生变化，消费者通常不知情，此前就发生过客厅面积转移到阳台（阳台的建设费用比客厅低）的情况。还有一些开发商根本不提供具体的计算方法，只有一个粗略的公摊系数，消费者往往就在不明不白中签下了合同。
此外测绘部门测量公摊面积时，也有开发商自愿承担一些国家允许摊入销售面积的共用部分，这种做法买房人可以一时受益，但未来由开发商分担的公共建筑部分的产权归属却成了问题。
买卖经
购房者：会不会“羊毛出在羊身上”
开发商：关注政策出台后市场反应
究竟购房者和开发商们是怎样看待此次市建委出台的“公摊新政”呢？在某网站针对此项政策的调查中，仅有8%的购房者认为自己将获得的实际面积更大；11%的购房者认为建筑形式本来就复杂，公摊面积历来就说法不一，对购房者不会有什么实质的改变；其余大部分购房者则担心“羊毛出在羊身上，开发商完全可以用涨价的形式挽回这部分成本”。
在看似利好的新政面前，购房者却表示出了另一种担心。
相比于购房者“羊毛出在羊身上”的担心，开发商们显然更关心政策出台后的市场反应。
对于北京市建委的最新规定是否会对消费者产生刺激消费的作用，北京二环某项目销售部经理向记者表示并不乐观，他认为目前北京市大部分商品房项目都采用建委统一的计算软件，在普通商品住宅销售的过程中一般很少有项目计算栋外公摊面积，只有少数项目把一些公用设施建在栋外的才计算栋外公摊面积，例如配电房、保卫房、泵房等。而购房者基本上对公摊面积的计算也知之甚少，因此不会对购房者产生多大影响。
对于新政策对楼市销售刺激是否会产生利好作用，这位开发商表示否定，因为一般住宅项目不涉及楼栋外公摊面积，而且这一政策是针对新项目，但不排除有开发商将一些栋外部位移植到楼内，以加大购房者的公摊面积，从而弥补自己的损失。
专家建议
购房合同需标明公摊面积
孟宪生建议消费者在购房之初应该熟悉公摊面积的计算，在购买商品房签订合同时应同开发商约定好公摊面积。要求开发商在合同中约定公摊面积的数字，并在合同中详细约定公摊的具体部位、面积大小。
其次，由于购房人对于分摊原则并不熟悉，建议购房人在附件中最后要明确约定“上述分摊规则和分摊面积的计算应当符合行政规章和地方政府及行政主管部门的文件规定。出卖人违背本条约定的，应退还不应计入分摊面积部分的相应价款，并按该价款的20%向买受人支付违约金”等字样，这样，政府文件中关于公摊面积分摊原则的规定，即可自动适用于买卖合同。消费者只有在实际消费过程中充分利用国家颁布的行政规定，才能最大程度地保护自己的合法权益。
律师说法
无车业主将不再为有车业主的公摊面积“买单”
对于此次建委公布的《通知》是否会造成车库等业主公用房屋归属不明的情况，北京大成律师事务所刘世杰律师表示，根据《物权法》一物一权的规定，每件物品只能有一个人对其享有所有权，但是对于建筑物的所有权是个例外。
因为现代社会大量高层或多层楼房的出现使业主不能对整座建筑物享有所有权，而只能对其中的一套房屋享有专有权。对于享有专有权的房屋，业主可以直接占用、使用。
《物权法》明确规定规划用于停放汽车的车位、车库应优先满足业主需要，如果规定未经业主大会同意，不得向非业主出售；未经业委会同意不得由非业主使用等，便可在相当程度上杜绝开发商垄断车位资源牟取暴利的事件屡屡上演。
与房屋享有专有权不同的是，《物权法》规定：业主对于建筑区划内的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分享有共有权，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。
“建委的规定与《物权法》是不存在冲突的。”刘世杰说，此次市建委公布的《通知》实际上是将车库的所有权也作为建筑物进行了所有权区分，也就是说，按照市建委的规定，小区内的无车业主将不再为有车业主分摊面积，而有车业主则通过购买的方式取得车库里车位的专有权。（作者： 齐琳 赖大臣 郭莹/文 王晓莹/图）
